LA CORTE SUPREMA AUTORIZA TERMINAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO POR CONDUCTA MUTUA, REITERADA Y ACEPTADA

LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DECLARA QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PUEDE TERMINAR POR LA CONDUCTA RECÍPROCA, REITERADA Y ACEPTADA POR LAS PARTES.

Corte Suprema de Justicia CSJ-SCC-EXP2023-N00051-01_SC368 Sentencia 2023/09/29

¿Cuál es el problema jurídico de la sentencia?

La arrendadora interpuso acción de indemnización de perjuicios por incumplimiento de un contrato de arrendamiento de un inmueble, en contra de la arrendataria, el cual se venía ejecutando a lo largo de 9 años, argumentando que se habían dejado de pagar los cánones, no se hicieron las reparaciones locativas pertinentes y no se realizó la restitución del inmueble cuando se hizo la solicitud. La arrendataria, por su parte, propuso excepciones de terminación de contrato e improcedencia del monto pretendido.

¿Cuál fue el trámite procesal, antes de llegar a la Corte Suprema?

El juez de primera instancia falló a favor de la arrendadora argumentando que efectivamente se habían incumplido las obligaciones de conservación y vigilancia de la cosa arrendada y condenó a la arrendataria a pagar una suma de dinero por los perjuicios causados.

Por su parte, el juez de segunda instancia (Tribunal), revocó la sentencia del juez de primera instancia y declaró a la arrendataria sólo parcialmente responsable por los daños ocasionados con el incumplimiento, por lo que redujo considerablemente la suma de condena proferida en la primera instancia. El Tribunal indicó que consideraba que la arrendataria había avisado con la antelación prevista en el contrato para la terminación y que la arrendadora no quiso recibir el inmueble en la fecha señalada por las partes para ello, por lo que el contrato se encontraba terminado. Aunado a lo anterior, manifestó el Tribunal que no puede tampoco aseverarse que el haber efectuado obras y modificaciones sobre el bien impida su restitución, «pues esto lo que genera es la obligación de indemnizar que tiene un tratamiento legal diferente».

¿Qué determinó la Corte Suprema de Justicia frente a este litigio?

1. En primera medida, señaló que frente a la solicitud de la arrendadora con respecto a la indemnización (lucro cesante) por los cánones que se dejaron de pagar por la supuesta prórroga automática del contrato (3 años), la misma no era procedente toda vez que, tal como lo afirmaba el Tribunal, el contrato había finalizado con la solicitud de terminación del contrato y la renuencia de la arrendataria de recibir el inmueble, por lo cual no era posible solicitar el pago de los cánones posteriores al momento en el que la arrendadora no recibió el inmueble.
2. La arrendadora argumenta que, si estuvo dispuesta a recibir el inmueble aduciendo que la fecha señalada por la arrendataria para restituir el inmueble, no correspondía con la fecha prevista contractualmente para ello, la cual era la fecha de finalización del contrato y no dos días antes como ocurrió. Frente a ello, la Corte señaló que al ser el contrato de arrendamiento, un negocio jurídico de naturaleza consensual, las partes puedan válidamente modificarlo con su conducta recíproca, reiterada, consentida y tolerada. Las partes en este caso aceptaron modificar tácitamente la fecha de entrega del inmueble, toda vez que frente a la solicitud de dicha entrega dos días antes de la fecha de finalización del contrato, la arrendadora envío a una persona que adujo no tener las facultades de recibir el bien, dado que no conocía el estado del mismo en el que le fue entregado a la arrendataria, por lo que se infirió como si no hubiera comparecido nadie a recibir el inmueble y por ello no se restituyó, pero el cambio en la fecha de restitución si había cambiado por voluntad tácita de las partes.
3. Afirma también que el hecho de haberse opuesto a recibir el inmueble(mora accipiendi), constituye una actitud contraria al principio de la Buena Fe Contractual, el cual es transversal a todas las obligaciones y escenarios contractuales, dado que de cierta manera está “sometiendo” al arrendatario a la “a la penumbra del cumplimiento de esa obligación”.
4. Así mismo afirma que la arrendadora no manifestó los inconformismos frente al estado del inmueble en la fecha de entrega nuevamente pactada tácitamente, sino tiempo después de que el contrato finalizara.
5. Por otro lado, la arrendadora no puede reclamarle daños al arrendatario después de la fecha de la restitución ni de la terminación, dado que es natural que si el hecho de la restitución no se realiza por culpa del arrendador, el arrendatario se salva de responsabilidad comprobando que estuvo listo a hacer la entrega de la cosa arrendada
6. Por otra parte, frente a la afirmación de la arrendadora en señalar que el contrato de arrendamiento se encontraba prorrogado automáticamente teniendo en cuenta la ley mercantil de arrendamiento así lo estipula, por lo que la expiración no se entendería como terminación, señala que en este caso no aplica, debido a que la arrendataria emitió comunicaciones manifestando su intención de terminar el contrato.
7. Por todas las anteriores razones, la Corte decide mantener en firme la sentencia del Tribunal.

¿Cuáles son las conclusiones?

En el litigio analizado, se evidencia una clara situación en la cual un arrendador no tuvo la suficiente diligencia con respecto a las acciones necesarias que, como arrendador, debe tomar en la ejecución de un contrato de arrendamiento, lo cual evidentemente tiene su castigo a nivel económico.

Es claro que el hecho de que la arrendadora no hubiera tenido la diligencia de querer recibir, ella misma, el bien y allí manifestar sus inconformismos frente al estado del bien, tiene una consecuencia negativa y es que se entiende que el bien fue restituido a satisfacción del arrendador, lo cual claramente demuestra que, en este tipo de contratos, se requiere cierto grado de diligencia de ambas partes.

Así mismo, esta sentencia deja claro como tal, no que la terminación del contrato de arrendamiento se pueda dar tácitamente (teniendo en cuenta que en su clausulado se puedan señalar causales expresas además de las legales), sino que ciertos aspectos clave que no se dejan expresos en el contrato, si podrían ser modificados tácitamente, tales como la fecha de restitución. Esto dada la consensualidad señalada por la Corte en esta modalidad contractual.

Lo anterior abre la puerta a señalar la importancia de establecer en los contratos consensuales, cláusulas que prevean estas posibles negligencias, tales como la cláusula de renuncia de derechos, por la cual se estipula que ninguna omisión o demora en el ejercicio de una facultad contractual o legal será considerada renuncia de la misma, o la cláusula de modificaciones, que permite establecer que toda modificación del contrato será por escrito, lo cual de cierta manera le cerraría la puerta a las aceptaciones tácitas.